Una valoración administrativa errónea de un inmueble puede tener graves consecuencias fiscales. Afecta directamente a impuestos como el IBI, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el de Sucesiones y Donaciones (ISD), el de Actos Jurídicos Documentados (AJD) o el Impuesto sobre el Patrimonio, y desde 2022, con la entrada en vigor del valor de referencia catastral, estas situaciones se han multiplicado.
Si crees que se ha fijado un valor superior al real y has pagado impuestos de más, puedes impugnar esa valoración. En este artículo te explicamos cómo hacerlo.
¿Qué es una valoración administrativa y por qué puede ser incorrecta?
Desde la Ley 11/2021, se introdujo el valor de referencia catastral como base imponible mínima para tributar en determinadas operaciones inmobiliarias. Este valor se calcula a partir de precios medios de compraventas en la zona, recogidos por notarios, y se publica cada año por la Dirección General del Catastro.
La norma establece que este valor no puede superar el valor de mercado y que se le aplican coeficientes reductores para ajustarlo, pero en la práctica esto no siempre ocurre. Se han detectado múltiples errores derivados de:
- Aplicación errónea de coeficientes (por ejemplo, por no tener en cuenta el estado ruinoso del inmueble).
- Desajustes entre el Catastro, el Registro y la realidad física del bien.
- Tasaciones generalistas sin individualización del inmueble.
- Reformas no declaradas o construcciones no registradas.
Todo ello puede generar una base imponible inflada, obligando a pagar más impuestos de los que corresponderían según el valor real del inmueble.
Casos frecuentes de valoraciones erróneas
Los errores más habituales son:
- Coeficientes incorrectos de conservación: una sentencia del TSJ de Castilla y León (de 10/02/2025) anuló un valor de referencia por ignorar que la vivienda estaba en estado ruinoso. El coeficiente aplicado fue el estándar (coeficiente 1) y no el adecuado (coeficiente 0), reservado a inmuebles inhabitables.
Superficie incorrecta: el Catastro indica 120 m² cuando el inmueble tiene 100 m² reales. - Valoraciones sin personalización: basadas en precios medios zonales sin considerar el estado real del inmueble.
- Uso erróneo: se valora como local comercial un inmueble que ha sido reconvertido en vivienda (o viceversa).
Estos errores pueden ser muy costosos: el valor de referencia puede llegar a superar en más de 100.000 € el precio escriturado, generando liquidaciones con diferencias fiscales de miles de euros.
¿Se puede impugnar el valor de referencia?
Sí, pero no de forma directa ante Catastro. Según el artículo 10.3 de la Ley del ITP y AJD (modificado por la Ley 11/2021), solo cabe impugnarlo cuando se utiliza en una liquidación tributaria concreta, ya sea a través de:
- Una autoliquidación presentada por el contribuyente.
- Una liquidación administrativa emitida por Hacienda.
En ambos casos, lo que se impugna es el acto tributario que lo aplica, no el valor en sí. La carga de la prueba recae sobre el contribuyente, que debe demostrar que el valor real de mercado es inferior.
¿Qué puedes hacer si no estás de acuerdo con la valoración?
1. Documentar el estado del inmueble y preparar una tasación independiente
El primer paso para impugnar es acreditar objetivamente que el inmueble tiene un valor inferior al que se le ha asignado. Esto se logra mediante:
- Un informe pericial de tasación independiente, emitido por una sociedad homologada por el Banco de España.
- Fotografías del estado del inmueble.
- Presupuestos de reparación.
- Actas notariales.
- Informes técnicos (de arquitectos o ingenieros).
Este informe pericial es el elemento clave del procedimiento. Debe reflejar la realidad física, el estado de conservación, la antigüedad, la ubicación y la superficie real del bien.
2. Elegir la vía para impugnar: rectificación o recurso
a) Rectificación de autoliquidación y devolución de ingresos indebidos
Si has autoliquidado y pagado el impuesto utilizando el valor de referencia, puedes solicitar una rectificación ante la Administración Tributaria y reclamar la devolución de ingresos indebidos (artículos 120.3 y 221 de la Ley General Tributaria – LGT). El plazo es de cuatro años desde la autoliquidación
Se aporta la tasación y se solicita la devolución de ingresos indebidos por la parte pagada de más.
La Agencia solicitará informe a la Dirección General del Catastro y, si lo estima, se ordenará la devolución de lo pagado de más.
Como hemos comentado ya, aunque el valor de referencia no puede impugnarse directamente ante Catastro, sí puede discutirse de forma indirecta al recurrir la liquidación que lo utiliza como base imponible.
b) Recurso de reposición o reclamación económico-administrativa
Si la Administración ha practicado una liquidación, puedes impugnarla mediante:
- Recurso de reposición (artículo 222 y siguientes de la LGT): Puedes interponerlo en el plazo de un mes desde la notificación ante el mismo órgano que dictó la liquidación. Es voluntario, pero puede servir como primer intento de rectificación sin acudir a instancias superiores.
- Reclamación económico-administrativa (artículo 226 y siguientes de la LGT): Se interpone ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR), también en el plazo de un mes desde la notificación
En ambos casos, se debe aportar la prueba pericial, argumentar la improcedencia del valor de referencia y solicitar la corrección.
3. Trámite interno con Catastro: revisión indirecta del valor
Una vez iniciado el procedimiento de impugnación, Hacienda traslada la tasación aportada a Catastro, quien tramita internamente un expediente de revisión del valor de referencia como si fuera un recurso de reposición interno.
Si el Catastro acepta que el valor aplicado no se corresponde con la realidad, emite un informe vinculante que ajusta el valor de referencia al real. Posteriormente, Hacienda estima la rectificación y procede a devolver el importe pagado de más.
4. Si se desestima: acudir a los tribunales
Si ni Hacienda ni Catastro aceptan la revisión, el contribuyente puede acudir a la jurisdicción contencioso-administrativa en el plazo de dos meses desde la resolución denegatoria.
En esta vía judicial, el juez podrá valorar directamente la tasación y las pruebas aportadas, y anular el acto si así lo estima.
Otras vías complementarias: corregir errores en el Catastro
Si el valor de referencia deriva de datos incorrectos del Catastro (por ejemplo, superficie o uso erróneo), es recomendable solicitar también la rectificación catastral mediante los procedimientos ordinarios previstos en el Real Decreto Legislativo 1/2004 (TRLCI). Una ficha catastral corregida puede evitar nuevas sobrevaloraciones en el futuro y facilitar futuras transmisiones o regularizaciones.
Esta corrección puede iniciarse tanto por iniciativa del propietario como de oficio por parte de la Administración. Si el trámite parte del titular del inmueble, debe realizarse una declaración ante la Gerencia del Catastro o a través de su sede electrónica, preferentemente en los dos meses siguientes a la alteración que haya motivado el cambio (como una reforma, división de la finca, cambio de uso, etc.). Para ello es necesario cumplimentar el modelo correspondiente según el tipo de modificación y adjuntar documentación que acredite la alteración: escrituras, certificados registrales, licencias urbanísticas y planos actualizados, entre otros.
Una vez presentada la solicitud, el Catastro analizará la documentación aportada y, si la información es completa y veraz, procederá a actualizar la descripción del inmueble. El resultado de esta modificación se notifica al interesado y puede consultarse posteriormente en la sede electrónica.
Recomendaciones finales para proteger tus derechos
- Revisa los datos catastrales de tu inmueble en la sede electrónica del Catastro.
- Si detectas errores, solicita una rectificación catastral o registral antes de realizar cualquier operación.
- Si compras un inmueble deteriorado, documenta el estado con fotografías, informes y presupuestos de reforma desde el primer día.
- Solicita una tasación independiente antes de impugnar.
- Actúa siempre dentro de los plazos legales.
- No pagues menos de lo exigido sin impugnar: puede derivar en sanciones.
- Recoge prueba desde el primer momento: especialmente si el inmueble está deteriorado o necesita reforma.
- Consulta con profesionales especializados: un informe pericial y asesoramiento jurídico aumentan tus posibilidades de éxito.
- Corrige los errores catastrales si los detectas: evitarás nuevos problemas.
En conclusión, si consideras que la Administración ha valorado incorrectamente tu inmueble, no estás indefenso. Aunque el valor de referencia no puede impugnarse por sí solo, sí puedes cuestionarlo cuando produce efectos fiscales. Existen mecanismos legales para lograr una valoración más justa y recuperar el dinero pagado de más.
Contar con pruebas sólidas y asesoramiento experto es clave para que la Administración, o en su caso los tribunales, reconozcan tu derecho. No te resignes a pagar de más: actúa.