En las operaciones inmobiliarias es frecuente que la administración tributaria realice comprobaciones de valor con la finalidad de verificar que el valor declarado en la transmisión de un inmueble corresponde con el valor real del mismo. Este procedimiento puede generar importantes discrepancias y, en muchos casos, dar lugar a reclamaciones.
En este artículo vamos a explicarte qué son exactamente estas comprobaciones, cómo se llevan a cabo, cuáles son tus derechos y, sobre todo, qué puedes hacer si no estás conforme con la valoración.
¿Qué es una comprobación de valor y por qué se realiza?
En España, cuando se transmite un inmueble (mediante compra, donación o herencia), es habitual que la Administración tributaria (principalmente autonómica) realice lo que se denomina una comprobación de valor.
Este procedimiento tiene como objetivo verificar que el valor declarado en la escritura es el valor real del inmueble transmitido, con el fin de evitar posibles fraudes tributarios y asegurar que se pagan correctamente impuestos como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
Si Hacienda considera que el inmueble tiene un valor superior al declarado, enviará una propuesta de liquidación complementaria exigiendo el pago de la diferencia tributaria más intereses.
Métodos utilizados por la Administración para la comprobación de valor
La Administración dispone de varios métodos para determinar el valor real de un inmueble, regulados en el artículo 57 de la Ley General Tributaria (LGT). Entre ellos se encuentran los siguientes:
- Estimación por referencia a valores catastrales multiplicados por coeficientes aprobados por la Administración: Hacienda multiplica el valor catastral del inmueble por un coeficiente según la localidad y tipo de inmueble.
- Precios medios en el mercado, en operaciones semejantes con inmuebles similares: Hacienda utiliza bases de datos para estimar valores según el precio medio de la zona.
- Dictamen pericial emitido por técnicos de la administración: Un técnico designado por Hacienda visita el inmueble para valorarlo.
- Valores asignados para tasación hipotecaria: Se toma como referencia la tasación hecha para conceder una hipoteca.
Por ejemplo, es frecuente que la Administración use un coeficiente multiplicador del valor catastral. Imagina que compras un inmueble por 120.000 euros, pero la Administración autonómica afirma que el valor mínimo debería ser de 150.000 euros en base a dichos coeficientes. Esto significaría que deberías pagar impuestos sobre 150.000 euros en lugar de los 120.000 euros que realmente pagaste.
¿Qué hacer si no estás conforme con la comprobación de valor?
Si recibes una notificación de comprobación de valor y no estás de acuerdo con la misma, tienes diversas vías para defenderte:
1. Presentación de alegaciones durante el trámite de audiencia
Cuando la Administración realiza una comprobación de valor, debe notificarlo al contribuyente, concediéndole un plazo para formular alegaciones, que normalmente es de diez días hábiles.
Durante este trámite, es importante aportar pruebas que respalden tu valoración inicial, como tasaciones independientes realizadas por empresas acreditadas que respalden el valor declarado inicialmente o informes periciales. Cuanto más sólidas sean las pruebas presentadas, mayores posibilidades habrá de que la Administración acepte tu valoración.
2. Solicitar una tasación pericial contradictoria (TPC)
Se trata de un procedimiento regulado en el artículo 135 de la LGT, por el cual puedes proponer una tasación alternativa que contradiga la valoración de la Administración.
El procedimiento de TPC es el siguiente:
- Debes realizar una solicitud formal dentro del plazo de un mes desde la notificación de la liquidación.
- A continuación, deberás designar a un perito independiente para que realice una tasación alternativa.
- Si esta tasación arroja una diferencia inferior al 10% respecto a la de la Administración, prevalece automáticamente tu tasación. Si es superior, se nombrará un tercer perito neutral para que decida definitivamente el valor.
3. Interponer recurso de reposición o reclamación económico-administrativa
Si una vez resueltas las alegaciones la Administración mantiene su valoración, emitirá una liquidación complementaria del impuesto correspondiente.
En este punto, tienes derecho a presentar:
- Un recurso de reposición ante la misma Administración en el plazo de un mes desde la notificación. Este recurso debe incluir:
- Motivos por los que se considera que la valoración es incorrecta.
- Pruebas documentales (tasaciones, escrituras, ofertas de venta en la zona, etc.).
- Directamente una reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR).
Desde la práctica jurídica, se suele recomendar acudir directamente al TEAR, pues ofrece mayor imparcialidad al tratarse de un órgano independiente de la propia Administración que realizó la comprobación.
Ejemplo práctico de cómo recurrir una comprobación de valor
Supongamos que has comprado un inmueble por 150.000 euros. Posteriormente, la Administración te notifica una comprobación de valor afirmando que el valor real del inmueble es de 180.000 euros. Ante esta situación, deberías:
- Solicitar una tasación pericial contradictoria, aportando un informe de un perito independiente que valore el inmueble de forma más baja.
- Presentar alegaciones en plazo adjuntando la tasación independiente que corrobora tu precio declarado.
- Si desestiman las alegaciones y emiten liquidación, recurrir ante el TEAR y, simultáneamente, solicitar la tasación pericial contradictoria.
¿Qué sucede si no recurres la comprobación de valor?
Es importante actuar, ya que la aceptación tácita del valor comprobado implica asumir la obligación de pagar la liquidación complementaria correspondiente, más intereses de demora desde el fin del periodo voluntario de pago hasta que se abone dicha deuda tributaria (artículo 26 de la LGT).
Por ello, en caso de discrepancia, actuar siempre es lo más conveniente para defender tus intereses.
En resumen, ante una comprobación de valor, es esencial estar bien asesorado y actuar con rapidez y rigor. Presentar alegaciones sólidas y contar con una tasación independiente adecuada es fundamental para defender tu posición.