La compraventa de un inmueble es una operación de gran importancia tanto para compradores como para vendedores. En muchas ocasiones, antes de la firma del contrato definitivo, ambas partes firman un contrato de arras como garantía del cumplimiento del acuerdo. Pero, ¿qué implica realmente este contrato? ¿Qué tipos existen y qué consecuencias tiene su incumplimiento?
En este artículo, te explicamos todo lo que necesitas saber sobre el contrato de arras en España.
¿Qué es el contrato de arras y cuál es su función?
El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa de un inmueble mediante el cual una de las partes, el comprador, entrega una cantidad de dinero como señal para garantizar que el contrato principal se formalizará en el futuro. Su función principal es dotar de seguridad jurídica a la operación y regular las consecuencias en caso de incumplimiento.
Su importancia radica en que actúa como una garantía para ambas partes:
- El comprador demuestra su interés en la compra y asegura que el vendedor no ofrezca la propiedad a otro postor.
- El vendedor recibe una cantidad inicial que le compensa en caso de que el comprador desista de la operación.
Este contrato no es obligatorio, pero es ampliamente utilizado en el mercado inmobiliario porque permite fijar los términos esenciales de la compraventa, como el precio, la forma de pago y los plazos.
Tipos de contrato de arras
Existen tres tipos principales de contrato de arras, cada uno con efectos jurídicos diferentes:
1. Arras confirmatorias
Son un anticipo del precio total del inmueble que se entrega como prueba de la existencia del contrato de compraventa y del compromiso de ambas partes de cumplir ese contrato.
Estas arras se rigen por el artículo 1124 del Código Civil (CC), que permite a la parte afectada elegir entre exigir la ejecución del contrato o resolverlo con indemnización. Así, en caso de incumplimiento, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento forzoso de la compraventa o reclamar una indemnización por daños y perjuicios.
Si el comprador no cumple, el vendedor puede quedarse con la cantidad recibida y reclamar el resto del precio. Si el incumplimiento es del vendedor, el comprador puede exigir la entrega del inmueble o la devolución de la cantidad entregada con indemnización adicional.
2. Arras penitenciales
Permiten a cualquiera de las partes desistir de forma unilateral del contrato.
Están reguladas en el artículo 1454 del CC, que establece las consecuencias del desistimiento:
- Si el comprador desiste, pierde la cantidad entregada como arras.
- Si es el vendedor quien decide no seguir adelante con la venta, debe devolver el doble de la cantidad recibida.
Este tipo de arras es el más utilizado en operaciones inmobiliarias porque ofrece una vía de escape clara en caso de que una de las partes quiera retractarse.
3. Arras penales
Las arras penales funcionan como una cláusula penal, una penalización en caso de incumplimiento y su objetivo es reforzar la obligación de comprar o vender el inmueble. A diferencia de las arras penitenciales, no permiten el desistimiento unilateral, sino que establecen una penalización económica en caso de que una de las partes incumpla.
Se regulan por el artículo 1152 del CC, que establece que la cláusula penal puede sustituir la indemnización de daños y perjuicios, salvo que expresamente se pacte que el acreedor podrá exigir ambas cosas.
Las consecuencias del incumplimiento son las siguientes:
- Si incumple el comprador: Cuando el comprador decide no seguir adelante con la compraventa sin causa justificada, pierde la cantidad entregada en concepto de arras penales. Sin embargo, este no es el único efecto posible:
- El vendedor puede exigirle que cumpla con la compraventa si así se ha pactado en el contrato. Esto significa que podría acudir a los tribunales para forzar la firma de la escritura pública y la transmisión del inmueble.
- Si el contrato prevé una indemnización adicional, el vendedor podría reclamar una cantidad mayor por los perjuicios sufridos.
- Si incumple el vendedor: Si es el vendedor quien incumple su compromiso de vender el inmueble, debe devolver el doble de las arras recibidas (o la cantidad pactada). No obstante, esto no lo libera automáticamente de su obligación:
- Si el comprador lo exige, el vendedor puede verse obligado a cumplir el contrato y proceder con la venta.
- Además, si el incumplimiento genera un daño adicional al comprador (por ejemplo, si este ya ha vendido su vivienda anterior o ha realizado gastos importantes), podrá reclamar una compensación por los perjuicios sufridos.
Por último, por regla general, el acreedor no puede exigir simultáneamente que la otra parte cumpla con la obligación y, además, que pague la penalización pactada. Sin embargo, si se ha acordado expresamente en el contrato, sí es posible reclamar ambas cosas:
- Exigir la ejecución del contrato (es decir, la compraventa del inmueble).
- Reclamar la penalización económica acordada por los daños sufridos.
Elementos esenciales del contrato de arras
Para que el contrato de arras tenga validez y eficacia jurídica, debe incluir ciertos elementos esenciales:
- Identificación de las partes: Nombre, apellidos, DNI o NIE del comprador y del vendedor.
- Identificación del inmueble: Dirección, referencia catastral y características principales.
- Precio de compraventa: Cantidad acordada por ambas partes y forma de pago.
- Cantidad entregada en concepto de arras: Importe y forma de entrega.
- Tipo de arras pactadas: Especificar si son confirmatorias, penitenciales o penales.
- Plazo para la formalización de la compraventa: Fecha límite para la firma de la escritura de compraventa ante notario.
- Consecuencias del incumplimiento: Explicación de las penalizaciones en caso de que alguna de las partes no cumpla.
- Firma de ambas partes: Sin la firma de comprador y vendedor, el contrato no tiene validez legal.
¿Cuánto dinero se entrega en concepto de arras?
No existe un porcentaje fijo por ley, pero en la práctica, suele oscilar entre el 5% y el 10% del precio total del inmueble. No obstante, las partes pueden pactar una cantidad diferente según sus intereses.
Dudas frecuentes sobre el contrato de arras
- ¿Es obligatorio firmar un contrato de arras antes de la compraventa?
No, pero es recomendable para dar seguridad jurídica a la operación y evitar problemas en el futuro.
- ¿Se pueden modificar las condiciones del contrato de arras?
Sí, siempre que ambas partes estén de acuerdo y firmen una adenda o anexo al contrato original.
- ¿Qué pasa si el banco no concede la hipoteca al comprador?
Dependerá de lo que se haya pactado. Si no hay una cláusula específica, el comprador podría perder las arras. Se recomienda incluir una cláusula suspensiva que condicione la compraventa a la obtención de la financiación.
- ¿El contrato de arras debe firmarse ante notario?
No es obligatorio, pero puede otorgarse ante notario para dotarlo de mayor seguridad y autenticidad.
Consejos para firmar un contrato de arras con garantías
- Redactar el contrato con precisión, asegurando que refleje los intereses de ambas partes.
- Especificar claramente el tipo de arras, para evitar malentendidos en caso de incumplimiento.
- Incluir una cláusula suspensiva, si la compra está sujeta a la obtención de financiación.
- Revisar la situación jurídica del inmueble, comprobando que está libre de cargas y gravámenes en el Registro de la Propiedad.
En conclusión, el contrato de arras es una herramienta muy útil en la compraventa de inmuebles, ya que permite asegurar la operación y establecer las consecuencias de un posible incumplimiento. Sin embargo, es imprescindible conocer los distintos tipos de arras y sus efectos legales para evitar problemas futuros.
Si estás pensando en comprar o vender una vivienda, es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario para redactar un contrato de arras sólido y ajustado a la legalidad vigente.